未来产业园怎样规划？产业园区五种运营模式、四大发展趋势以规划运营均质设备

1. 政府运营模式 这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。扬州邮政跨境电商产业园就属于这类运营模式，它由扬州市邮政局投资运营，提供多项优惠政策和利好，入驻的跨境电商可享受退税、结汇、培训等系列服务和邮费优惠福利。

2. 投资运营模式 投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外鲨鱼养殖部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

3. 服务运营模式 随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

4. 土地盈利模式 随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

5. 产业运营模式 一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如南京江北新区产业技术科研园，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

在新的经济环境背景下，产业园区未来的发展将面临四大趋势:即开发模式从传统的物业售卖转向持有运营、园区经济转向城市经济、营利模式从客户思维转向伙伴思维，以及运营模式从管理园区转向服务园区。

趋势一，开发模式将从物业售卖转向持有运营。今年3月，住建部负责人表示，改革开放40年最主要的是在重资产情况下城市的高速发展，下一步走新型智慧城市的发展道路是重中之重，地产正在面临一场持有运营的转型，地产商持有的不仅是一个楼盘或一块土地，更重要的是持有在这个社区或园区中的人群，如何对他们进行高效的运营。

趋势二，产品模式将从园区经济转向城市经济。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。

趋势三，盈利模式将从客户思维转向伙伴思维。随着新经济的快速发展，园区物理空间成为共享资源，园区的盈利模式也由传统的物业租售模式向投资共生模式转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。

趋势四，运营模式将从管理园区转向服务园区。未来产业园区发展由拼政策进入拼服务阶段，围绕三大方面建设服务体系:一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。服务是运营的核心内容，园区的运营者应从政府、企业、产业、企业员工等多个方面发掘需求，运用5G、互联网、VR等现代科技手段提高服务水平，实现服务模式的创新。

中国城市经过数十年高休闲装速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。

无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业园区发展的机遇，也对地产园区提出了新的需求。产业园区的更新就是城市更新，随着产业园区配套与服务的升级，产城逐渐融为一体。随着产业的回归，产业园区不再是传统地产买卖租售的行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。